בארה"ב ובאירופה תהליך התיווך הוא עדיין חלק בלתי נפרד מתהליך רכישת הדירה . הם כבר הבינו שהשימוש בשרות חיוני ומשתלם!!!
מדריך לרוכשים תהליך קניית דירה, על ההחלטות הרבות שבו, הוא ארוך ומורכב. עוד בטרם רכישת הדירה אנו מתלבטים לגבי היישוב בו נתגורר, השכונה המתאימה, המחיר אותו אנו מוכנים לשלם וכדומה. בכל שלב אנו גם משתדלים לוודא כי אנו עושים את הצעד הנכון עבורנו, תוך מינימום טעויות וכמה שפחות הוצאות מיותרות.
מוכרים דירה ? כל מה שצריך לדרוש מהמתווך החלטתם למכור נכס ? - רגע לפני שאתם מפרסמים מודעה ברשת , קחו בחשבון שהטלפון הראשון יהיה ממתווך, כדאי מאוד להתייעץ עם משרדי תיווך המכירים את האזור בו ממוקם הנכס!
בשלב הזה מתלבטים ישראלים רבים אם להיעזר בשירותיו של משרד תיווך. למרות חוק המתווכים במקרקעין, שהסדיר את מקצוע התיווך והגדיר את גבולות העיסוק של העוסקים בו, ישראל עודנה סובלת דמות המתווך מדימוי שלילי, בעוד בארה"ב וברוב מדינות אירופה מקומו של המתווך נמצא במקום מכובד כאשר מדובר בעסקאות נדל"ן. במדינות אלו המתווך נשכר על ידי המוכר, והוא מייצגו הבלעדי במו"מ אל מול הקונה, בהתאם גם שכר טרחתו משולם על ידי המוכר שלעיתים מגיעה העמלה ל-5% + מס.
בישראל המצב שונה וברוב המקרים המתווך מרוויח את עמלתו משני הצדדים בעסקה. ההבדלים בין המתווכים הישראלים למתווכים בחו"ל נובעים מכמה סיבות, המרכזית שבהן היא הליך ההכשרה והבחינות, כאשר גם הקריטריונים לקבלת לרישיון תיווך גבוהים יותר בחו"ל מאשר בארץ.
למרות ההבדלים הקיימים בין הארץ לחו"ל, ישנם מקרים בהם הצורך בתיווך חיוני ומשתלם, ומקרים בהם ניתן להסתדר בלעדיו. במדריך הבא אפרט את היתרונות של השימוש במשרד תיווך, בכדי לנסות ולסייע למי שנמצאים כיום בדילמה הזו - ולמי שעוד ייתקלו בה בעתיד.
בדיקה נוספת על איכות הנכס מבחינת הצד הקונה, ישנם יתרונות אחרים לשימוש במשרד התיווך. משרד התיווך מכיר את מוכר הדירה ונמצא איתו בקשר רציף. בנוסף, הקונה יכול להיות בטוח יחסית באשר לאיכות הנכס משום שמשרד התיווך, או המתווך העצמאי, דואג למוניטין של עצמו ולא יסתכן במכירת נכס לא ראוי. בנוסף, משרד התיווך יכול לסייע לקונה למצוא את אנשי המקצוע הנכונים לייעוץ, כמו עו"ד המתמחה בתחום, ולסייע בהליכים הבירוקרטים, שמאים , ויועצי משכנתאות .
מציאת הדירה: על אף שנדמה כי היום כבר ניתן לאתר כל דירה באמצעים חינמיים, כמו אינטרנט ועיתונות כתובה, עדיין ישנם מוכרי דירות רבים שמעדיפים למכור את דירתם באמצעות משרד או מתווך "בלעדי". למעשה, מדובר בחוזה בין המתווך לבעלי הנכס, ששניהם מסכימים כי בתקופת זמן מוגדרת רק אותו משרד או מתווך הוא היחיד שיכול לטפל באותו הנכס. היתרון לבעל הנכס ברור - מעבר לעובדה שהוא לא נאלץ לנהל את תהליך המכירה שלוקח זמן, משאבים וסבלנות, למתווך יש אינטרס גדול למכור את הדירה, גם בהיבטי מוניטין וגם מהיבטים כלכליים. מעבר לכך, המתווך ידע לאמוד את ערכו האמיתי של הנכס בהתאם למחירי השוק וכמובן לפרסם ולשווק את הנכס.
גם מבחינת רוכשי הדירות, מתווך מהווה חסכון גדול בזמן. תהליך חיפוש הדירה לוקח זמן רב; שיטוט בין אתרים, צפייה בדירות רבות שמתברר שאינן רלוונטיות, היעדרות מעבודה ופעילויות מתישות נוספות. בהנחה שכולנו אנשים עסוקים ואין לנו את הזמן והסבלנות הדרושים ביומיום, נוח מאוד שהמתווך עובד בשבילנו וחוסך לנו זמן וכסף יקרים. מעבר לזמן, המתווך תורם לנו מהניסיון שלו, מבין אילו דירות יתאימו למה שאנו מחפשים ולא יראה לנו דירות שאינן מתאימות. הוא גם לאמור להסב את תשומת ליבנו להיבטים שונים שאנו לא מייחסים להם חשיבות רבה, אך עשויים להיות קריטיים בהמשך (בנייה באזור, סביבה ומוסדות חינוך עכשוויים או עתידיים, חזקה ברכוש המשותף, הכנה למעלית, דמי ועד בית גבוהים, מחסן נפרד או משותף וכדומה). זאת ועוד, היכרותו של המתווך ברמת המיקרו עם האזור בו הוא עובד מהווה יתרון גדול בזיהוי הזדמנויות להשקעה, מתווך טוב ש"חי ונושם" את השטח ידע למצוא לנו "מציאות" אמיתיות.
בדקו את הרקע המקצועי של המתווך. אחד החסרונות בענף התיווך הישראלי הוא נוכחותם של "חאפרים", מתווכים לא מקצועיים ולא אמינים. תופעה זו התמעטה מאוד מאז "חוק המתווכים", אבל עדיין קיימת, ולכן יש לבדוק את הרקע והנסיון של המתווך שאת שירותיו אתם שוכרים. חשוב לבחור במתווך שעובד במשרד תיווך מוכר ובעל מוניטין, כמו כן יש לבדוק את המוניטין הספציפי של המתווך ואת העסקאות האחרונות שביצע.
חשוב לדעת ולהיזהר!!! מתווכים המציעים את שרותם ב 0% עמלה !!! לאחרונה אנו מזהים בשוק המתווכים כאלה שמוכנים לייצג דירות למכירה בעמלת תיווך 0% מהמוכרים חשוב לדעת שישנו טעם לפגם והטעיית ציבור המוכרים ! כאשר מתווך מייצג נכס בבלעדיות ואינו גובה עמלת תיווך מהמוכרים הוא גורם לדברים הבאים:
המתווך לא יכול לעשות שיתופי פעולה עם מתווכים אחרים , כיום נהוג לבצע שתפ"ים עם מתווכים/ משרדי תיווך וכל זאת לטובת המוכרים והרוכשים , כאשר מתווך מוותר על עמלת התיווך מהמוכרים הוא חוסם את עצמו מלבצע שיתוף פעולה עם משרד הרוכשים ובכך הוא מונע מלבצע עסקת מכר/רכש מהירה!!!
כאשר המתווך מוציא את הנכס לשוק הוא ידאג להטות את העסקה לטובת הרוכשים מכיוון שהם למעשה משלמי העמלה היחידים ובפועל המתווך מפעיל לחץ מסיבי על המוכרים בכדי שימכרו את הנכס שלהם במחיר זול יותר ממה שרצו (לפעמים מדובר בהורדה של מאות אלפי שקלים ) בו בזמן שהמוכרים היו משלמים עמלת תיווך למתווך הם היו נהנים ומשלשלים לכיסם סכומים גבוהים יותר.
מתווכים אלו אינם חברים בלשכת המתווכים , מפני שנושא זה נוגד את תנאי הלשכה.
לסיכום, אנו רואים כי להיעזרות בתיווך, עשויים להיות יתרונות משמעותיים, ולעיתים קרובות מתווך מקצועי יוכל לחסוך לנו זמן וכסף במחיר זניח יחסית לרווח מעסקת נדל"ן משתלמת. אם החלטתם בכל זאת לבחור מתווך, הנה כמה שלבים לבחירת המתווך המתאים:
בדקו את העסקאות האחרונות שעשה המתווך, ואם לא מצאתם - שאלו אותו ישירות.
הפרמטר האחרון והחשוב ביותר שיש לבחון הוא המיקום. כפי שכבר ציינתי אחד היתרונות הגדולים שיש למתווך טוב להציע הוא הכרתו את השטח. חשוב לבחור במתווך שביצע מספר לא מבוטל של עסקאות באזור הרלוונטי. כך תהיה לנו אינדיקציה שהוא "חי ונושם" את האזור שלנו.